여수, 순천, 광양의 미래는?

최근까지 개인적으로 아주 바쁘게 시간을 보낸듯합니다. 최근 지역의 재건축 호재가 있는 단지의 등기및 임대를 마쳤고 작년 하반기에 매수했던 부산 아파트 단지의 입주가 시작이되어 시장 분위기를 체크하고 임대 매물을 내놓기위해 자주 왕래 하였습니다. 또한 곧 택지로 변모할 토지 개별 환지를 앞두고 공람 절차를 밟고 있는 중이기도 하고요.

투자 물건에 대한 얘기는 차후에 시간을 갖기로 하고...

본론으로 들어가기에 앞서 전제로 이글은 제 개인의 소견이며, 앞으로 시장의 방향을 공유코자 하는 글임을 밝히며 글을 이어나가도록 하겠습니다.

7.10 대책으로 인해 우리 나라의 중심인 서울,수도권 시장이 술렁이고, 그에 더불어 광역시 및지방 소도시까지 파급력이 전파되는 모습을 보이고 있습니다.

과거에도 그랬듯 이번 정책 또한 다주택자들을겨냥하고 있고 입법이 되기전이지만 정책으로 인해

분양권 보유자및 추가 주택을 구매하려는 분들을 고민에 빠뜨리게 할 수 있는 정책을 내놓았다고 얘기할 수 있겠네요.

이런 규제책에도 불구하고 시장이 안정이 되지않는다면 과거에도 그랫듯 보유세를 더 강화할것이며

보유세 가중을 낮추기 위해 증여가 가속화가 됐던 부분에 대해서도 세적으로 더 강도 높은 정책들을 내놓겠죠.

하지만 정작 주택 시장을 안정시킬 중요한 본질적인

요소 공급이 해결되지 않는다면 다시금 시장은 출렁이게 될것입니다.

비규제지역이고 정부 정책에 비교적 자유로웠던

여순광지역은 취득세 중과, 단기 양도세율 인상으로 인해 변화의 시기를 맞이할걸로 예상되어집니다.

다주택자 기준에서 분양권 보유자분들은 고민이많을수밖에 없는 현재이며 일전에도 순천의 분양권

흐름에 대해서도 밝혔습니다만 현재 여순광시장 매매의흐름은 실수요자 중심으로 재편이 되었고(광양?) 지역 투자자들의 분양권 매수가 잇따르고 있었죠.

입지 여부에 관계없이 계단식 거래로 인해 2급지,3급지의 분양권도 프리미엄이 형성되어 있는 상황으로 이런 흐름은 이번 정책과 지역 관할청(순천지역)의 분양권 실태조사로 인해 입지가 빠지는 단지의

분양권은 매수세가 줄며 자연스럽게 조정이 되어질걸로 보여지는군요.

 

그러나 입지가 좋은 희소한 분양권의 경우엔 더 좋은 입지의 분양물량이 나오기 전까지 꾸준한 매수세가 이어질걸로 예상이 되어집니다.

또한 이번 정책으로 인해 여순광의 높은 전세가율 인지,  소액 투자를 목적으로 진입한 외부 투자자들의매수세가 둔화될걸로 보이며 다주택자들의 몸집 줄이기 매물들이 출현하여 질듯합니다.

이렇듯 거래세및 보유세의 가중으로인해 지역의선호 입지 쏠림현상이 발생할 확률이 높아졌으며,

주임사의 혜택이 종점으로 치닫는 상황과 명의분산의 통로였던 법인사업자의 사망선고와 다름없는

규제책을 내놓으며 입지가 좋은 신축으로의 매수세가 더욱 또렸해지리라 생각이됩니다.앞으로 실거주자가 취해야 할 스탠스는 너무 극명하게답이나와있군요. 조정장에도 하방경직성의 가치 지닌 수요자들이 선호하는 입지를 선택 해야하며,

그중에서도 1급지의 신축-> 준신축 , 2급지의

신축순으로 선택지를 좁혀가는 스탠스를 취해야 할것으로 보입니다.

앞서 입지가 좋은 곳의 시세는 유지 될거라 봤는데   그럼 여순광의 상승세는 언제까지 이어질까라는 의문이 생길수 밖에 없습니다.

 

모든 시장경제는 공급과 수요의 법칙을 따르며 부동산도 기본적인 틀에서는 같은 방향으로 움직이게 됩니다.

 

(단, 중소산업도시의 경우 지역 경제의 활성화

여부에 따라 공급과 수요의 법칙과 다르게 움직일수 있다는 점을 유념해야합니다.)

과거 통계에서 볼 수 있듯이 여순광의 매매지수는 지역마다 편차가 있긴하지만 큰 흐름으로는 동일하게

움직이는걸 알수있습니다. 직장과 주거지를 다른 지역에 둘 수있는 한 권역이라 볼 수 있는것이죠. 수급또한 큰 맥락의 개념으로 같이 점검하는게

리스크를 줄이는 좋은 방법이므로 한 권역, 벨트라고

할 수 있는 전남 동부권 여수, 순천, 광양의 23년까지의 입주물량을 검토해보도록 하죠.

 

 

여수, 순천, 광양 21~23년 입주물량은 아래와 같습니다.

# 주여수, 순천, 광 통합 적정 수요량 3,550

적정 수요량 대비 공급량이 21년 1.4배, 22년 1.4배, 23년 부족(미확정)으로 확인이 되네요.
다만 21~22년 1.4배의 공급량이 우려스럽다 생각
할수 있겠습니다만 과거 19년에도 최대 1.6배
구간의 물량을 소화한 상황으로 보면 입주물량으로 인해 21~22년중 조정장으로 들어서진 않을듯합니다. 지역경제가 견실하다는 조건에서 조정이 올 수 있는
시나리오는 당연 과다 입주 구간이 생겨야 되며, 거기에
더해 누구나 선호하는 중심지 지역의 대단위 입주물량이 들어오는 때라고 할 수 있습니다. 주여주, 순천, 광 지역의 신규 택지지구의 분양물량이 키를 쥐고 있으며 분양을 앞두고 있는 왕지2지구 트리마제, 풍덕지구, 선월지구, 죽림지구, 황금지구등 신 택지지구 입주물량이 수요량을 초과하여 2~3년 이상 유지가 된다면 조정장으로 들어설수 있겠으나 앞으로 택지지구의 분양 물량을 지켜봐야 할듯합니다.

 

 

---끝맺음 글---

 

과거 주택매매지수에서도 확인할수 있듯이 때때로

경제 상황, 정부정책등의 요인으로 인해 일시 조정은

있었지만 전체 그래프의 곡선은 상승으로 향해 있다는걸 우린 잘 알고 있습니다.
10년후의 주여주, 순천, 광 지역의 산업구조가 어떻게

바뀔지는 눈여겨 봐야하겠지만 타 중소도시에 비해

양질의 일자리와 천혜의 자연 관광자원을 가지고 있는 점은 긍적적인 요인으로 작용합니다.
양질의 일자리는 사람들을 군집하게하며, 지대를

높이고 지역 활성화를 유지시켜주는 아주 중요한

요인이며, 부동산 가격 안정화에도 매우 많은 영향을 끼치게 마련입니다
원칙은 변하지 않습니다. 일시적인 정책으로 인해 흔들

리지 말고 자신만의 투자 철학을 가지고 시장을 살피며 임하시길 바랍니다.

이상 긴글 읽어주셔서 감사합니다.