부동산시장 전망 및 개인적인 생각..

먼저 말씀드리자면 저는 부동산에 있어서 최대한 중립적인 시각으로 보기위해서
각종 커뮤니티 및 칼럼, 유튜브등에서 부동산 견해를 볼때 상승론자, 하락론자 양쪽 글과 영상을 모두 보는 편에 속합니다.

결론부터 말씀드리자면 저는 단기적으로 22년 또는 23년까지는 폭등은 아니지만 상승장을 계속 이어가고​ 이후부터는 조정 및 하락장이 올거라고 보는 견해입니다. 

그리고 거시적관점으로 서울의 부동산은 우상향 할거라고 생각은 하고있습니다. 과거부터 현재까지 그랬던것처럼 서울 부동산 시장은 결과적으로는 우상향 할것이지만, 근 3년동안의 상승장처럼 끊임없는 폭등장은 없을것이며, 조정과 하락장을 피해갈 수 없다는게 개인적인 생각입니다. 

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물론 조정과 하락장에서 상승론자들이 이야기한는것처럼 약보합.. 그리고 하락해봤자 10%미만 일거라고 생각하지않고,하락론자들이 말하는 50~60%이상 폭락하는 폭락장이 올거라고 생각하지도 않습니다.​

제가 생각하기로는 상승론자들 생각보다는 큰 하락폭이, 하락론자 생각보다는 적은 하락폭이 있을거라고 생각이 들 뿐입니다.  결과적으로는 그래도 적지 않은 폭의 하락장이 올거고 그 이후 미래에는 다시 상승장 랠리를 이어가서 우상향할거라고 생각합니다.

​아래에는 커뮤니티글을 보다가 
저랑 굉장히 생각이 일치하시는 분의 글이 있어서 일부분을 스크랩해서 넣어봤습니다.
이분도 상승론, 하락론을 두루두루 중립적으로 보고 분석하고계시더라고요.

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제가 생각하는 21년에 수도권 집값이 상승할 요인과 하락할 요인입니다.

1. 상승할 요인

(1) 풍부한 유동성

(2) 임대차 3법으로 인하여 급격히 상승한 전세가가 매매가를 견인할 가능성

(3) 역대 최저 수준의 입주 물량(공급량)

(4) 백신으로 인한 펜데믹 종결로 인한 경기회복의 기대 및 이로 인한 경기의 과열가능성(자산 가격의 상승)

(5) 높은 양도세 및 취득세 등으로 인한 거래위축과 이로 인한 물량 잠김

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이제는 이와 반대로 하락할 요인입니다.

2. 하락할 요인

(1) 풍부한 유동성을 억누르는 정부의 강력한 대출 억제

(2) 임대차 3법으로 높아진 전세가가 아무리 매매가를 견인한다고 하더라도 이미 역대 최고점에 육박하는 '주택구입부담지수' (즉, 집 살 여력이 있는 사람들이 이제는 별로 없다는 뜻)

(3) 매년 급격히 증가하는 보유세

(4) 펜데믹 종결로 인한 경기 과열을 방지하기 위해 예상보다 빠른 금리 인상 가능성

(5) 2020년초 코로나 발발 이후 엄청난 유동성으로 인한 자산가격의 상승과 암울한 실물경기의 디커플링 현상으로 인한 버블 현상 및 이의 붕괴 가능성

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위의 요인들은 참 팽팽합니다. 각각 설득력이 있는 요인들입니다. 

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이 중 제가 유심하게 지켜 보고 있고 또 조정을 준비해야 할때다라고 생각하는 근거는 위의 하락할 요인 중 (5)번입니다. 잘 아시는 것처럼 코스피는 사상최고를 찍고 있고 집값 또한 사상 최고가 수준입니다. 실물경기는 박살이지만 자산가격은 엄청나게 상승하고 있는 것이지요. 이는 우리나라만의 상황은 아닙니다. 미국의 다우지수나 나스닥 지수 보시면 아시겠지요. 

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이러한 이유는 잘 아시는 것처럼 엄청난 유동성으로 자산가격을 뒷받치고 있기 때문입니다. 실물경기가 오르면서 자산이 오르는 현상은 매우 바람직하지만, 지금의 상황은 절대 그렇지 않습니다. 소위 말해서, 빚 위에 자산가격이 상승한, 매우 위험한 사상누각의 모습이라고 생각합니다. 이러한 버블은 어떠한 트리거가 시작이 될 지는 모르겠지만, 결국은 언젠가는 꺼지게 되어 있습니다. 그러한 상황이 머지 않았다는 느낌입니다.

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상승론과 하락론 양측의견의 핵심적인 부분을 짧지만 정확하게 적어두셔서 인상깊었습니다.  이분도 저와 비슷한 생각으로 내년 내후년에 곧 조정장이 올거라고 예측하고 있었고, 저와 약간 다른부분은 저는 21년~22년 까지는 그래도 상승장 랠리가 이어갈거라고 예측은 하고있습니다.

​시장심리가 지금 너무나 과열되어있기 때문에 쉽게 꺼질것 같진 않습니다. 또한 무주택자 측면에서는 2030 세대들, 무주택 전월세로 살고있던 기성세대들도  2017년 부터 이어지는 이 폭주기관차 같은 상승장에 지금 아니면 영영 집을 못살거다, 서울은 영원히 오를것만 같다고 생각이 뇌리에 강력하게 박혀버렸고. 유주택자 측면에서는 상승장 이전에 주택을 구입후 엄청난 수익을 본 투자자들, 상승장 중간에 올라타 그래도 어느정도 달콤한 수익을 본 사람들, 최근 고민하다 영끌해서 구입을 한 사람들.  주택 보유자들도 그칠줄 모르는 달콤한 상승의 맛을 본사람들도 있고, 정말 단어그대로 영혼까지 끌어모아 뒤가없이 주택을 산사람들도 분명 많기 때문에. 뒤가 없으니 절대 손해볼수없다, 더 수익을 봐야겠다. 라는 심리가 뇌리에 박혀있습니다.

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이런 과열된 시장에서 아무리 강력한 대책이 나온다고해도 쉽게 그 열기가 식지 않을꺼같습니다.  개인적인 견해로는 그렇다고 하더라도, 과열된 부동산시장열기와 위 글에있는 상승요인들이 있다고 하더라도 하락요인 측면이 좀 더 강하게 시장을 지배해 결국 눌려버린거라고 예상하고는 있습니다.

​지금 부동산 뿐만아니라 주식시장에서도 코스피에 엄청난 강세가 지속되고 있으며 넘쳐나는 유동성으로 인해 부동산 시장뿐만아니라 주식시장까지도 상승랠리를 이어가고있습니다.

​금융시장과 자산시장의 현재 강세는 풍부한 유동성과 더불어 백신개발 및 배포후 코로나가 극복될거라는 기대감을 등에 업고 있기 때문이라고 생각합니다.

​하지만 코로나19를 극복된 후에 마주하게 될 엄청난 부채가 더 큰 문제가 되겠죠. 현재 이론적인 측면이나 시장추의를보면 버블의 붕괴가 너무 명확한데 너무 명확하기 때문에 각국 정부와 중앙은행들 또한 손놓고있는게 아닌 대응책을 마련할거라 보고 그래서 버블 붕괴가 오지 않을수도 있겠다는 생각도 들긴 합니다..

​하지만 신도 모르는게 주식과 부동산 이라고 하니... 상승이든 하락이든 한쪽 의견에만 맹목적으로 따르지 않고 계속해서 시장흐름을 보면서 관심을가지고 공부, 분석하며 대응하는 수 밖에는 없을 듯합니다. 

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