내년 부동산 폭락? 진정한 폭등은 아직 오지도 않았는데..

내년 부동산 폭락을 믿으시나요?

저는 부동산 근거없는 폭등론자는 아닙니다. 시장논리에 의해 분석하는 대응론자 입니다. 시장경험상 몇가지 적어봅니다. 금리가 인상되니 집값은 폭락한다.. 다주택자들은 망했다! 영끌해서 집사다가는 하우스푸어 된다.. 옛날 집값 생각하면 도저히 못사겠다..  언론 뉴스 도배가 되어있습니다. 

하락할것 같으면 하락한다고 이야기 할 것이고, 1주택자 대응전략, 다주택자 대응전략도 생각할 것입니다. 요즘 서울의 부동산 가격이 폭등수준을 이어가고 있는데요. 우리는 서울의 가격을 유심히 지켜볼 필요가 있습니다. 2017년부터 폭등해서 2019년까지 2배에서 3배정도 오른 이후 정체되는동안 2019년 하반기부터 경기도 및 서울 외각중저가 단지가 1년만에 2배가 오르는 폭등을 경험했습니다. 갭매우기는 훨신 빠르게 진행됩니다.

​지금 서울의 왠만한 단지는 대출이 아에 나오지 않는데도 불구하고 신고가율은 50%를 넘어서고 있습니다. 경기도 좋은 입지는 20~30억 하는데 서울이 상대적으로 너무 싸게 느껴지죠. 강남 4구에 20억과 경기도 주요입지 20억이라면 전 강남 4구를 선택할 것입니다.​

물론 대출규제나 특수 일자리가 있는 이유로 가격이 형성되어 있을 순 있습니다. 하지만 근본적인 가치를 보면 서울이 상대적으로 저평가 처럼 되어 버렸습니다. 서울이 폭등한다면 그럼 앞으로의 시장은 어떨까요? 서울만 오르다 끝날까요?

사람들이 돈 다써서 이제 상승여력이 없을까요? 대출이 막혀서 더이상 상승은 어려울까요? 아닙니다.
이미 15억 초과는 대출 안해준다는 사실 다 아시죠?  그런데도 신고가 50% 넘어서고 있습니다. 돈 많이 있는분들 생각외로 엄청 많습니다.

제 주변에도 한달에 몇천씩 버시는데도 전세사시는 분들 있습니다.  능력에 맞게 부동산 투자를 하시면 됩니다. 주구장창 집값내린다, 폭락한다.. 그럼 지값만 내리나요? 다른 경제생황은요? 부동산만이 아니라 경제상황을 볼 수 있는 거시적 안목으로 보셔야합니다. 

서울에 고액 전세 사시는 분들은 이미 대출 없이 전세에 거주하는 분들 엄청 많습니다. 대출 싫어하는 분들은 전세대출도 빚이라고 생각하고 현찰로 전세사시는 분들도 많습니다. 내가 돈이 없다고 남들도 돈이 없는게 아닙니다. 이분들 매수로 전환할수 있는 분들입니다.

​서울이 폭등하면 그 이후에는 또다시 상대적 가격 (갭매우기)로 가격이 형성될 것입니다. 아니, 학습효과로 이제는 그냥 같이 갈것 같습니다. 

​아크로 리버파크 42억 실거래를 보면서 이제 강남권은 평당 1억이 자연스러워 졌습니다. 그럼 레미안 퍼스티지 아파트는 그럼 얼마가 적당한 것인가요? 당연히 평당가를 따라갈 것입니다.

​그럼 옆단지, 그옆단지, 송파는? 강동은? 하남은? 얼마가 적당한 것일까요? 이제 줄줄이 소세지 처럼 가격이 내려오는 것이죠. 상승원인이 변하지 않는한 하락도 없는 것입니다.

많이 올랐으니까 이제 거품이다? 사람들 이제 돈 다썼다? 10년 주기설? 이런 근거없는 소리하는 분들은 거르세요. 이미 셋팅하신 분들은 종부세 몇년 내시면서 버티시다 전월세 상승분으로 상쇄시키는 전략을 고려해보시고

무주택자는 실거주 1채는 꼭 하시는 것을 고려해 보시고, 추가 매수를 고려하시는 분들은 급매로 취득세를 상쇄시킬수 있다면 매수고려 해보시고 공시지가 1억미만도 아직 넘쳐납니다. 

​주택 대체상품인 3룸 오피스텔, 상가, 지산, 빌딩 모두 화폐가지 하락 (인플레이션)의 영향권에 있습니다. 소비자 물가, 인건비, 원자재, 상승 및 통화량 증가는 지속되고 있습니다.  본업에 충실하고,  부업도 하시고, 무리하지 않게 셋팅하면 향후 자산가로 성장할 수 있는 절호의 기회임이 분명합니다.